トゥルーアイを試してみたい！
これまでに述べてきたＮ社の4ＬＤＫマンションやsOMシステムといったものは、地上に枝を張った樹木の部分です。
樹木が枝葉を茂らせるためには、人に見えない地下に根を張っていなければな-ません。
その根の一つが、この事の冒頭にふれたモットーです。
お客様に対する姿勢をしっかりと定めることで、樹木の枝葉の伸びる方向が決まってきます。
もう一つの根は、モットーを具体化するための組織のシステム、あるいは良いモノを創り出すための制度です。
土地の取得から始まって、マンションの全体計画、デザインプラン、設計、そして販売に至る回路にＮ社独特の仕組みが構築されています。
Ｎ社のマンションの品質と機能に対する信頼感を保証するのは、実にこの根の部分の制度にあるのです。
ただし、その根の部分は、慈善事業の会社ではなく事業会社であるＮ社の企業目的にそった部分もあります。
そこには、お客様のために知恵を絞る部分と会社の収益性のために知恵を絞る部分があります。
これは、当然ですね。
ただし、Ｎ社のユニークな点は、普通だったら利害が相反すると思われる部分を何とかして一致させようと努力していることです。
つま-、お客様のニーズに応えて良いモノを作ることが、ひいてはＮ社の収益にもつながるという制度を確立していることです。
こういう制度があるから、営業マンの人は、「お客様のために」という誇り高い動機を胸に秘めて販売活動ができるというわけです。
このことをＨさんは、もっとあからさまに、こんな風にいいます。
「後ろめたい仕事はしたくないでしょう」その2 最初に「土地ありき」 ではない マンションの建設は、まず、土地の購入から始まります。
土地の仕入れをするのは開発営業部というセクションです。
開発営業部は、土地情報に基づいて実地検分を行います。
その土地が、Ｎ社のマンションを建設するにふさわしい土地かどうかを検討するわけですが、一発で決まるということはまずあ-ません。
「千三」（せんみつ）という言葉をご存じですね。
不動産業界でよく使われる言葉ですが、千の物件のうち使い物になる物件は三つくらいしかないという意味です。
転じて、「ウソ八百を言ういい加減な人」ということも意味します。
こんな言葉が横行するというのも、不動産業界が宿命的に抱えるアヤウイ体質を物語るものです。
こうした世界で、ウソとマコトを識別し、イワク因縁のないきれいな履歴の土地を探し出して-るのが、開発営業部の腕の見せ所です。
いい土地が見つかったということになると、仕入れ会議が行われますが、Ｎ社の仕入れ会議の特色は、当該物件について、部内のディベ-ドが行われるということです。
物件購入賛成派と反対派にあえて分かれて、悪意とねたみといった感情を抜きにした討論を行い、当該物件を多角的な視点から検討するのです。
たとえば、賛成派を代表して、「ええ、このたびーR線○△駅から徒歩一〇分の場所に五〇〇坪ほどの土地が売りに出されております。
開発営業部としては、是非、購入したい」 と賛成派のリーダーが口火を切ります。
と反対派担当の部員が、「でも、駅から五分ということは、商店街の真ん中にあるということですよね。
住宅地としては騒がしくないでしょうか?」 とケチをつける。
すると、賛成派の部員が、「ウチのお客様にとって、立地の利便性は大きなウリだよ。
ボクもあのあた-は知っているけど、いい場所だと思うよ」 と反論する。
でも、反対派は簡単には引き下がらない。
なにしろ、どれだけ、多角的にケチのっけ方を知っているかどうかが、不動産のプロたるユエンなんですから。
そこで、「学校が遠いよ。
それに、学校に行くには、幹線道路を横断しなければならないしき。
環境的に問題がある」 となおも食い下がる。
「環境的というけど、物件のすぐ近くには市立の図書館や市役所の支所、それに児童館もあり、むしろ、環境的に恵まれているよ」 と、賛成派もやり返す。
まあ、こういった具合に仕入れ会議では侃々(かんかん)諸々(もろもろ)の議論が行われます。
ディベートすることによって、その土地の問題点を洗い出すというのが会議の目的ですが、この会議には、住宅営業部、商品企画部、営業推進部の部長さんたちもオブザーバーとして出席します。
ディベ-ドの議論を開きながら、各部長さんたちは、さて、どんな仕様のマンションがその土地にふさわしいのだろうか、とかどんな売り方をしたらいいのかだろうか、と自分の部の方針を思案し始めるわけです。
こうして当該物件の問題点が明らかになったところで、最終的に購入するかしないのかの決定が下されます。
土地購入にあたっての検討会議は、どこのディベロッパーでもやっていることですが、多くの場合、その会議は土地購入の事後報告会議です。
ところが、Ｎ社の場合は、めくら判をおすような会議ではない。
仕入れ会議は、土地購入の是非をプロの目で検討する会議として位置づけられています。
この点が、他のディベロッパーと大いに異なる点です。
このことは、Ｎ社にとって、「最初に土地ありき」 ではないことを物語るものです。
とにかく、土地を手当てして、何が何でもマンションを作って売-に出すということは避けているのです。
年間販売戸数を一〇〇〇戸に限定しているのも、こういう背景があるからにはかな-ません。
なお、参考までにＮ社がこれまでに供給したマンション (供給戸数) を都道府県別にみると、いちばん多いのが地元神奈川県の五〇%、ついで東京の二〇%です。
これをエリア別に細かく見ていくと、神奈川県内では、横浜市が三一%、鶴見区が七%となっています。
Ｎ社の本社がある鶴見を中心に半径一〇キロ圏内 (東京都大田区、川崎市川崎区、幸区、中原区、横浜市鶴見区、港北区、神奈川区、西区) でみると、全体の四分の一にあたる二五%がこのエリアに供給されています。
その3 土地をどう料理するが 仕入れ会議を経て土地の購入が決ま-、土地を取得できた段階で、コンセプトヒアリング会議というのが開かれます。
出席者は、仕入れ会議と同じメンバーです。
コンセプトヒアリング会議では、取得した土地をどう料理するかということが話し合われます。
一口に土地といっても様々です。
正方形の土地もあれば、長方形の土地もある。
また、不規則に変形した土地もあります。
さらに、平地の土地、傾斜地の土地などなど、一つとして同じ土地というのはありません。
土地には必ず、形状的、地形的、環境的な面でのその土地固有の条件がついています。
この与えられた千差万別の条件の中で、どんなボリュームのマンションを建てるか。
あるいは、その条件の中でどんな魅力付けをするかといったことが検討されます。
具体的にいえば、その土地を (Ｎ社アーバン)として料理するか、(Ｎ社ステージ)として料理するかの大枠が決まるワケです。
と同時に、ここで当該土地における事業計画が決まります。
販売計画や資金計画といった事業の大枠がこの会議で決定されます。
ところで、(Ｎ社アーバン) と (Ｎ社ステージ) の二つのブランドの違いは、あまり厳密ではないようです。
二つのブランドは仕様が違っていて、(ナイスアーバン) がワクワク取得層を対象とした大衆化物件で、(Ｎ社ステージ) は高級物件ということではあ-ません。
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